Racheter une agence immobilière, quels sont les réflexes à avoir avant de se lancer ?

Avant de vous lancer dans la reprise d'une agence immobilière, prenez le temps d'étudier attentivement le marché immobilier local. Analysez les tendances, la demande, les prix auxquels les biens se sont vendus, la concurrence et les opportunités potentielles. Une connaissance approfondie du secteur géographique dans lequel vous souhaitez vous implanter vous aidera à prendre des décisions éclairées et à élaborer une stratégie solide pour votre agence. 

Optez pour un quartier en cohérence avec votre projet pour installer vos locaux, et surtout celui qui concentrent votre potentielle clientèle.  

La facilité d'accès par les transports en commun ou encore la proximité d'un parking sont des atouts. Étudiez également le dynamisme du quartier, et échangez avec les commerçants du coin pour en savoir plus sur la fréquentation.  

Et enfin, ne négligez pas la visibilité de votre agence. Il est plus facile pour des passants de s'arrêter devant la vitrine d'une agence lorsqu'elle a pignon sur rue plutôt que cachée dans un recoin ou excentrée. D'ailleurs, veillez à avoir une vitrine de taille relativement importante afin de pouvoir promouvoir votre portefeuille de biens.   

Pour mieux comprendre le marché immobilier local, étudiez également la concurrence dans votre zone de chalandise. Identifiez le nombre d'agences immobilières à proximité et évaluez leurs activités, leurs clientèles cibles et leurs services proposés. Cela vous permettra de définir une stratégie de différenciation pour vous démarquer des autres agences ou vous vous alertera sur la difficulté à prendre des parts de marché. 

Une fois que vous avez identifié l'agence que vous souhaiteriez reprendre, vous devez procéder à une évaluation minutieuse de cette dernière. Il est important d’examiner ses opérations, ses actifs, son offre de services, son personnel et sa clientèle. Vérifiez également ses performances financières et les contrats en cours. Cette évaluation approfondie vous permettra de déterminer les forces et les faiblesses de l'agence et d'évaluer si elle correspond à vos objectifs. Il ne faut pas hésiter à se faire conseiller/accompagner par un professionnel comme un expert comptable ou un cabinet comptable. 

Avant de conclure quoi que ce soit, assurez-vous de comprendre les motivations du vendeur. Trouver une agence en bonne santé, dynamique et prometteuse est rare et peut avoir un coût élevé car les bonnes opportunités sont peu courantes. Il est fréquent que les agences immobilières en vente soient celles qui font face à des difficultés pour fonctionner, que ce soit dû à une mauvaise gestion, un portefeuille de biens insuffisant ou encore une concurrence importante.   

Veillez à ce que la vente soit motivée par des raisons légitimes et non par une prévision de baisse de la rentabilité de l'agence, et si c’est le cas, identifiez les raisons en amont. Il est d’ailleurs assez fréquent de demander au vendeur de vous accompagner quelques mois lors de la reprise d’activité… 

Assurez-vous que l'agence n’ait pas une mauvaise réputation, car rappelez-vous, vous achetez une enseigne, un nom, il ne faudrait donc pas que celui-ci vous porte préjudice ! Pour cela, appuyez-vous sur les commerçants voisins, ce sont les personnes les mieux informées du quartier. 

Ne négligez pas l'e-réputation de l'agence que vous envisagez de reprendre. Consultez les avis Google et les autres formes de notation en ligne pour savoir ce qui a été dit à propos de l'agence. Si l'e-réputation n'est pas favorable, tâchez de comprendre les raisons de cette situation et prenez des mesures pour y remédier avant de reprendre l'agence.

La cession d'une agence immobilière peut prendre deux formes :  

• Cession du fonds de commerce : Elle concerne uniquement les éléments d'actif tels que la clientèle, l'enseigne, le droit au bail, le site Internet, etc.  

• Cession des parts sociales ou actions de la société : En plus des éléments d'actif du fonds de commerce, tous les passifs de la société, qu'ils soient connus ou non, seront également cédés. 

En fonction du choix de cession choisi, ce que vous obtiendrez sera différent, ce qui se répercute sur le prix de la transaction, mais également peut entraîner des conséquences en termes de risques pour vous. Les process d’achat de fonds ou de titres ne se font pas de la même façon, il est donc fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé pour assurer une transaction valide et sécurisée.  

Dans le cadre d'un rachat d'agence qui pratique une ou plusieurs activités, il faut savoir que le prix d'achat de chaque activité (transaction, location, gestion, syndic.) est valorisé individuellement via des coefficients variables, et ce en fonction de plusieurs critères :  

• Taille et qualité des portefeuilles 

• Notoriété de l'agence 

• Localisation 

Plus l'activité est risquée, plus les coefficients seront revus à la baisse et contrario plus l’activité génère des rentrées régulières (comme la gestion locative) plus les coefficients seront élevés. 

Le bail commercial est également un élément à vérifier. Vous allez premièrement consulter le prix du loyer et vérifier que c’est en ligne avec les prix du marchés (attention aux baux anciens qui ne seraient plus en phase avec les prix pratiqués actuels), mais posez-vous aussi ces questions : Est-ce que le vendeur est bien à jour sur ces créances ? Les charges et les modalités du bail sont-elles particulières (ex. taxe foncière à la charge du locataire, taxe ordure ménagère, etc.) ? Il serait dommage de commencer votre activité en étant endetté ou en ayant mal évalué vos frais fixes.  

Au passage, pensez à vous procurer les contrats des agents commerciaux ou salariés actuels qui travailleront potentiellement avec vous, ainsi que le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de transactions immobilières, et ainsi contrôler les modalités des contrats (notamment en termes de commissions).

Bon à savoir : Munissez-vous également du nombre d'heure de formation qu'ils ont effectué, car même si l'employeur change, les heures de formations restent obligatoires pour les agents commerciaux.   

En suivant ces recommandations et en effectuant une planification méticuleuse, vous serez mieux préparé pour relever les défis et saisir les opportunités qui se présentent à vous. Reprendre une agence immobilière indépendante peut être une aventure gratifiante, alors lancez-vous !