Guide de la réglementation pour les locations immobilières

Les droits et obligations du bailleur envers le locataire tiennent principalement à respecter un certain niveau de décence du logement loué. Un logement décent doit répondre à 5 critères d'évaluation : 

• Une surface minimale de 9 m2 et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres.
• Une performance énergétique d'énergie finale de moins de 450 kWh par m2. Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) pourraient être bientôt interdits à la location (en cours de décision au niveau du gouvernement).
• L'absence de risques pour la sécurité et la santé (moisissures, risque d'effondrement, etc.).
• L'absence de parasites et de nuisibles (rats, cafards, etc.).
• La mise à disposition de certains équipements, qu'il s'agisse d'une location meublée ou d'une location vide (un système de chauffage, une arrivée d'eau, un espace pouvant recevoir une cuisine, etc.).

Tout au long du bail d'habitation, il y a des travaux à la charge du propriétaire, notamment : 

• La réparation ou l'entretien du gros œuvre, comme la toiture ou la façade ;
• Les travaux de maintien en état, s'ils ne résultent pas d'une négligence du locataire.
   

En sa qualité d'intermédiaire, l'agent immobilier engage sa responsabilité et doit être familier avec la réglementation d'une location immobilière. En tant que garant du cadre juridique sécurisé de la transaction, il est tenu de :

• Vérifier les informations mises en avant dans la description du logement.
• Faire preuve de transparence et remplir son devoir de conseil.
• Vérifier la solvabilité du locataire à travers ses antécédents et sa situation financière actuelle.
• Veiller à ce que les deux parties comprennent les modalités contractuelles du bail d'habitation avant de le signer. 
• Prendre le rôle de médiateur pour résoudre des conflits si des désaccords émergent.

Dans une gestion locative continue, les obligations légales de l'agent immobilier s'étendent à des services supplémentaires. Il peut être amené à gérer l'entretien du bien et les dépannages, collecter les devis et encadrer les travaux pour le propriétaire bailleur.
 

La réglementation des locations immobilières impose également des obligations au locataire vis-à-vis du propriétaire bailleur ou de son mandataire, notamment :

• ​L'acquittement des dépenses locatives (loyer, charges, assurance habitation).
• Le respect de l'usage du logement.
• Certains travaux d'entretien (canalisations d'eau ou de gaz, équipements électriques, etc.).

Les travaux à la charge du locataire sont souvent source de litiges. En tant que gestionnaire locatif, vous devez pouvoir expliquer au locataire ce qui est à sa charge dans l'entretien du logement loué en amont de la signature du bail.
 

Plusieurs lois et décrets sur la location immobilière régulent le marché locatif privé ou public. En matière de réglementation en location immobilière, vous pouvez consulter :

• la loi Climat et Résilience, définissant un seuil de performance énergétique minimal dans la considération de la décence d'un logement.
• la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui crée entre autres le bail mobilité et rend possible la dématérialisation des contrats de location.
• la loi ALUR du 24 mars 2014, qui renforce la protection des locataires et régule les prix du marché dans les zones tendues.
• la loi BOUTIN du 25 mars 2009, qui impose des critères de décence (superficie du logement loué) et se positionne comme une mesure de lutte contre l'exclusion.

L'encadrement des loyers est une mesure qui se renforce de plus en plus et l'agent immobilier doit tenir ses connaissances à jouer pour rédiger des contrats conformes à la réglementation en vigueur. Vous ressentez le besoin d'actualiser vos connaissances sur la réglementation des locations immobilières ? Découvrez un catalogue de formations sur la gestion locative sur Akadémie.