Tout savoir sur l’agence immobilière de gestion locative

Avant toute chose, gardez à l'esprit que tout le monde ne peut pas prendre en charge la gestion locative d’un bien immobilier. Seuls les titulaires d’une carte professionnelle de gestion immobilière, appelée communément « carte G », y sont autorisés. Si vous souhaitez vous lancer dans cette activité, vous devez donc en faire la demande.

Les aptitudes professionnelles

L'acquisition de la carte professionnelle, indispensable pour opérer dans le domaine de la gestion immobilière, requiert la justification de l'un des trois critères suivants :

• Posséder un diplôme d'un niveau équivalent ou supérieur à un bac+3 en droit, économie ou commerce ;
• Être détenteur d'un diplôme de type baccalauréat ou équivalent en droit, économie ou commerce, accompagné d'une expérience salariée d'au moins 3 ans à temps complet ;
• Démontrer une expérience d'au moins 10 ans à temps complet dans un emploi non-cadre, ou d'au moins 4 ans à temps complet dans un emploi cadre ou dans le secteur public, impliquant une activité d'intermédiation immobilière.

Les conditions complémentaires

Par ailleurs, le demandeur doit justifier d’une bonne moralité en fournissant un bulletin n°2 de casier judiciaire vierge. Il est également obligé :

• D’ouvrir un compte séquestre, improductif d’intérêts, dédié à l’activité d’encaissement de fonds pour le compte de ses mandants, 
• D’obtenir une garantie financière d’au moins 110.000 €,
• De souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Les démarches administratives

Le formulaire cerfa 15312*01 complété des justificatifs d’aptitude est adressé à la Chambre de Commerce et d’Industrie du lieu d’exercice. Une fois délivrée, la durée de validité de la carte professionnelle est de 3 ans renouvelable.

Une fois que vous avez obtenu votre carte G, vous devez alors détenir une autorisation de la part des propriétaires bailleurs pour assurer la gestion de leur bien. C'est ce qu'on appelle le mandat de gestion locative. Il doit toutefois respecter certaines conditions sous peine de nullité : 

Le contenu

Le mandat de gestion, établi en 2 originaux, doit impérativement comporter les informations suivantes : 

• Un numéro chronologique pour le registre des mandats
• L’identité du propriétaire confiant la gestion locative et la désignation de son bien
• La préfecture de délivrance de la carte professionnelle
• La caisse de garantie financière souscrite
• Les pouvoirs et obligations confiés au mandataire et sa rémunération suivant les plafonds prévus
• La durée, impérativement déterminée, du mandat de gestion locative
• Les conditions de résiliation sont quant à elles vivement conseillées.

Les obligations légales d’exercice

L’agence immobilière de gestion locative est contrainte de respecter certaines règles dans l’établissement des annonces. Celles-ci doivent indiquer : 

• Le montant distinct du loyer et des charges
• Les moyens de récupération des charges et du dépôt de garantie
• Les honoraires de gestion (TTC et détaillés)
• La location nue ou meublée
• La surface en m2
• La commune

Il est fréquent que dans le cadre d’un investissement locatif, les propriétaires bailleurs face appel à une agence immobilière pour gérer le bien. Qu’il s’agisse de locations nues ou meublées, s'il font appel à vous, alors les missions qui vous sont confiées sont mentionnées dans le mandat. Leur définition est libre car il n’existe aucune obligation légale en la matière. Cependant, dans votre intérêt, on vous suggère toutefois à être le plus exhaustif possible pour vous protéger en cas de litige. Généralement, ces missions sont scindées en 2 catégories : 

La gestion courante

Sont inclus dans le forfait d’honoraires du mandat de gestion locative :

• La recherche de locataires solvables
• La conclusion des baux
• La gestion des renouvellements et des congés
• L’appel et l’encaissement des loyers
• L’appel et la régularisation des charges
• La gestion des impayés
• La réalisation des travaux d’entretien et de réparation
• L’assurance du logement et la gestion des sinistres
• Le paiement des charges de copropriété, des taxes et impôts afférents

Les prestations supplémentaires

Vos pouvez par ailleurs, en tant que gestionnaire, proposer des prestations qui ne sont pas inscrites dans le mandat de gestion locative, facturées en supplément des frais de gestion courante. Celles-ci font cependant l’objet d’un accord entre vous et les propriétaires. On retrouve  parmi ces prestations :

• La déclaration fiscale des revenus locatifs
• Les déplacements sur place
• La signature des marchés de travaux au-delà d’un montant maximum
• La demande de subventions ou d’aides
• La représentation du bailleur auprès de la copropriété…

On peut dire que pour une agence immobilière de gestion locative, les conditions d’exercice de son activité se sont considérablement durcies. Elle s’est vue obligée de composer, au fil de ces dernières années, avec de nouvelles exigences. Certes celles-ci sont destinées à rassurer le propriétaire confiant la gestion locative de son bien à un professionnel, mais la responsabilité de celui-ci s’est par la même occasion accrue. Le projet « louer en confiance » porté par le député Nogal, dont l’objectif est de remettre l’agence immobilière au cœur de la location privée, devrait de nouveau bouleverser ce cadre légal. 

Dans ce contexte de complexification réglementaire, les professionnels immobiliers ont pourtant la chance de pouvoir désormais compter sur de nombreux outils issus de l’innovation technologiques pour faciliter et assurer leurs missions. Et par répercussion, les propriétaires bailleurs seront définitivement gagnants à faire appel à une agence immobilière de gestion locative.